Конечно, Ваша ситуация немного запутанная, но для опытного и профессионального юриста по наследственным делам не составит сложности во всем разобраться, тем более учитывая то обстоятельство, что Ваша мать состояла на учете в психоневрологическом диспансере и, возможно, в момент подписания важных документов о дарении и о завещании своего имущества, могла быть не способна понимать значение своих действий и руководить ими. Если Вы не отказывались от права наследства на законных основаниях или по завещанию, тогда Вам необходимо обратиться к адвокату по наследственным вопросам, который напишет иск в суд для того, чтобы по всем правилам и законам восстановить право собственности на наследство, согласно завещанию от отца, а также подготовит исковое заявление о признании завещания и договора дарения недействительным.

Но сделать это нужно немедленно, пока не ушло много времени, после того как Вы узнали о существовании завещания и договора дарения недвижимого имущества. Кроме всего, Вы можете через суд требовать от сестры финансовой компенсации, то есть, чтобы она вернула Вам часть денежных средств, потраченных на содержание матери и имущества наследственной квартиры, компенсировать ремонтные работы и т.д. Но все эти вопросы требуют участия грамотного адвоката по вопросам наследства, который соберет необходимые доказательства в деле, пригласит свидетелей, получит с помощью адвокатского запроса необходимые медицинские справки и извлечения с истории болезни, а также инициирует проведения посмертной судебно-медицинской экспертизы в суде для установления факта того, что мать, которая состояла на учете в психоневрологическом диспансере, в момент подписания у нотариуса завещания и/или договора дарения перебывала в таком состоянии, что не могла быть способна понимать значение своих действий и руководить ими.